Construire sa maison en Andorre représente une aventure passionnante. Cependant, ce projet ambitieux nécessite une compréhension approfondie du cadre réglementaire andorran. On vous guide à travers toutes les étapes de la construction d’une maison en Andorre. Des premiers permis jusqu’à la livraison finale.

1. Le contexte immobilier andorran

L’Andorre connaît depuis plusieurs années une forte dynamique immobilière avec une hausse constante des prix du mètre carré.

Selon les dernières données officielles du deuxième trimestre 2025

Le prix moyen du mètre carré résidentiel a atteint 4 498 euros. Soit une augmentation de 15,6% par rapport à l’année précédente. 

Dans certaines zones prisées comme Andorre-la-Vieille ou Escaldes-Engordany, les prix peuvent grimper. Ils se situent entre 6 000 et 9 000 euros le mètre carré pour des biens neufs de prestige. Face à cette tension sur le marché immobilier existant, faire construire sa propre maison peut représenter une alternative intéressante. Permettant de contrôler les coûts et d’obtenir exactement la propriété souhaitée. 

Le gouvernement andorran a également renforcé depuis 2025 les normes environnementales. Avec l’ambition de réduire de 40% les émissions carbone du secteur immobilier. Ce qui impacte directement les nouvelles constructions qui doivent désormais répondre à des critères stricts en matière de performance énergétique.

2. Le cadre juridique et administratif de la construction

Le système juridique andorran repose sur une organisation territoriale en sept paroisses (Andorre-la-Vieille, Escaldes-Engordany, Sant Julià de Lòria, Encamp, La Massana, Ordino et Canillo). Chacune disposant d’un comú (équivalent d’une mairie) qui possède des compétences propres en matière d’urbanisme et de délivrance des permis de construire.

 Cette décentralisation administrative signifie que les règles et procédures peuvent varier légèrement d’une paroisse à l’autre, même si le cadre général reste cohérent. Les communs évaluent chaque projet de construction selon le Plan d’Aménagement de 2022 (POUP – Plan d’Ordination Urbanistique Paroissial). Ce dernie définit les zones constructibles, les densités autorisées, les hauteurs maximales et les normes architecturales à respecter. 

Avant même d’acheter un terrain, il est donc impératif de se renseigner auprès du comité de la paroisse concernée pour connaître les possibilités de construction, les contraintes urbanistiques et les permis requis. 

Un nouveau cadre simplifié, le Simplex Urbanistique a été introduit par le Décret-loi n° 10/2024 du 8 janvier. Il vise à rationaliser les procédures d’obtention d’autorisation en éliminant certains permis redondants, mais la complexité administrative demeure une réalité pour les nouveaux arrivants.

3. L’autorisation d’investissement étranger

Les ressortissants étrangers qui souhaitent construire en Andorre doivent préalablement obtenir une autorisation d’investissement étranger auprès du gouvernement andorran. Cette autorisation est nécessaire pour l’achat du terrain et s’inscrit dans le cadre de la nouvelle Loi 3/2024 du 1er février relative à l’investissement immobilier étranger. 

Depuis l’adoption de la Loi Omnibus en 2025 (Loi 5/2025 relative à la croissance durable et au droit au logement), les conditions pour les investisseurs étrangers ont été durcies face à la crise du logement que connaît la Principauté. La loi a temporairement suspendu l’octroi de certaines nouvelles autorisations d’investissement immobilier étranger pour les personnes physiques et morales, avec quelques exemptions notamment pour les projets de résidence permanente d’au moins dix ans ou les investissements contribuant à l’offre locative abordable. 

Pour obtenir cette autorisation, vous devez présenter un dossier comprenant des informations détaillées sur votre identité, vos motivations pour investir en Andorre, le bien que vous souhaitez acquérir ou construire, et votre capacité financière. 

Les délais de traitement varient généralement entre un et trois mois. Cette autorisation représente également une opportunité pour obtenir un permis de résidence andorran si vous remplissez les conditions requises, notamment la résidence passive qui nécessite un investissement immobilier d’au moins 600 000 euros et une présence minimale de 90 jours par an en Andorre.

4. Trouver et acheter le terrain idéal

La première étape concrète consiste à identifier et acquérir le terrain sur lequel vous souhaitez construire. L’Andorre offre une diversité d’emplacements. Depuis les zones rurales tranquilles offrant des vues spectaculaires sur les montagnes. Jusqu’aux zones plus proches des centres urbains dotées d’une meilleure accessibilité aux services. 

Lors de la recherche du terrain, plusieurs critères doivent être pris en compte :

• la proximité des services essentiels (écoles, commerces, centres médicaux),
• l’orientation du terrain pour maximiser l’ensoleillement et les vues naturelles,
• la pente et la configuration du terrain qui influencent les coûts de terrassement et de fondation,
• ainsi que la disponibilité des raccordements aux réseaux (eau, électricité, assainissement, téléphone). 

Les prix des terrains constructibles varient considérablement selon la paroisse et l’emplacement. Dans les zones prisées comme Andorre-la-Vieille ou Escaldes-Engordany, les terrains peuvent atteindre plusieurs centaines d’euros le mètre carré, tandis que dans les paroisses plus rurales comme Ordino ou Canillo, les prix sont généralement plus accessibles. Une fois le terrain identifié, l’achat nécessite l’intervention d’un notaire andorran qui rédige l’acte authentique de vente. 

Les frais notariaux en Andorre sont fixés par la loi à 1% du prix de vente du bien, auxquels s’ajoutent généralement des coûts fixes de 600 à 1 200 euros pour les formalités. À cela s’ajoute l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) qui prélève 4% sur la valeur totale de l’acquisition du bien immobilier. L’ensemble des frais d’acquisition représente donc environ 5 à 6% du prix du terrain. 

Bien qu’il n’existe pas encore de registre foncier complet et centralisé en Andorre (un projet en discussion depuis près d’un siècle), le notaire effectuera toutes les vérifications nécessaires sur la propriété du terrain, l’absence de charges ou d’hypothèques, et enregistrera l’acte de vente auprès des autorités compétentes.

5. Le recours obligatoire à un architecte

En Andorre, comme dans la plupart des pays européens, le recours à un architecte inscrit au Collège Officiel des Architectes d’Andorre (COAA) est obligatoire pour tout projet de construction d’une certaine envergure. L’architecte joue un rôle central dans tout le processus de construction, depuis la conception initiale jusqu’à la réception finale des travaux. 

Ses missions comprennent l’analyse des contraintes du terrain et des réglementations urbanistiques applicables, la conception des plans d’architecture respectant vos souhaits et le cadre réglementaire, l’élaboration du dossier technique complet nécessaire pour l’obtention du permis de construire, la coordination avec les différents bureaux d’études techniques (structure, électricité, plomberie, climatisation), le suivi du chantier et la vérification de la conformité des travaux réalisés, ainsi que l’établissement du certificat final de conformité. 

Les honoraires des architectes en Andorre se calculent généralement en pourcentage du coût total de la construction, avec des taux variant entre 8% et 12% selon la complexité du projet et les prestations incluses. 

Pour une maison d’une valeur de construction de 500 000 euros, les honoraires d’architecte représentent entre 40 000 et 60 000 euros. Il est essentiel de choisir un architecte familiarisé avec les spécificités locales, notamment les réglementations urbanistiques propres à chaque paroisse, les contraintes climatiques de montagne, et les nouvelles normes environnementales en vigueur depuis 2025.

6. Les normes de construction et les exigences environnementales

Isolation des logements

L’isolation thermique doit être renforcée pour s’adapter au climat montagnard, avec une attention particulière portée aux ponts thermiques et à l’étanchéité à l’air. L’intégration de systèmes d’énergie renouvelable est devenue quasi obligatoire, notamment les panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques, les pompes à chaleur, ou les systèmes de chauffage par biomasse. 

Certification BREEAM

La certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), bien que non encore obligatoire, est fortement encouragée et devient de plus en plus courante pour les projets de qualité.

Cette certification internationale évalue la performance environnementale globale du bâtiment selon dix catégories :

• gestion
• santé et bien-être
• énergie, transports
• eau
• matériaux
• déchets
• utilisation écologique du sol
• pollution et innovation 

Matériaux : options durables et locales

Les matériaux de construction doivent privilégier des options durables et locales :

• bois certifié FSC ou PEFC,
• béton recyclé,
• isolants biosourcés comme :
  • la laine de bois ou le chanvre,
  • peintures et
  • colles à faible émission de composés organiques volatils.

La gestion de l’eau doit également être optimisée avec :

• des systèmes de récupération des eaux pluviales
• des équipements sanitaires à faible consommation
• et des systèmes de traitement des eaux usées performants. 

Bénéfices des exigences environnementales

Ces exigences environnementales représentent un coût initial supplémentaire mais offrent des bénéfices à long terme substantiels : réduction des factures énergétiques pouvant atteindre 50% par rapport à une construction standard, valorisation supérieure du bien lors d’une éventuelle revente, confort thermique et acoustique amélioré, et éligibilité aux subventions gouvernementales qui peuvent couvrir jusqu’à 40% du coût d’installation des systèmes d’énergie renouvelable avec un plafond de 20 000 euros pour le solaire photovoltaïque.

7. Le dossier de demande de permis de construire

Une fois les plans élaborés par l’architecte, il faut constituer et déposer un dossier complet de demande de permis de construire auprès du comité de la paroisse concernée.

Ce dossier comprend généralement :

• un formulaire de demande officiel dûment complété,
• un plan de situation localisant précisément le terrain dans son environnement,
• un plan cadastral avec les limites exactes de la propriété,
• les plans architecturaux détaillés (plans de masse, plans d’étage, façades, coupes),
• une étude d’impact environnemental pour les projets importants,
• un descriptif technique des matériaux et systèmes constructifs prévus,
• le calcul de la performance énergétique du bâtiment,
• ainsi que les justificatifs de propriété du terrain et
• l’autorisation d’investissement étranger le cas échéant. 

L’instruction du dossier par les services techniques du comú prend généralement entre deux et quatre mois, durant lesquels les techniciens municipaux vérifient la conformité du projet avec les règles d’urbanisme locales, les normes de construction en vigueur, et peuvent demander des modifications ou des compléments d’information. Des frais de dossier sont perçus lors du dépôt de la demande, variant selon l’importance du projet mais représentant généralement quelques milliers d’euros. 

Une fois le permis de construire obtenu, il reste valable pour une durée déterminée (généralement 2 à 3 ans) durant laquelle les travaux doivent être commencés. Tout changement significatif par rapport aux plans approuvés nécessite une modification du permis, entraînant de nouveaux délais administratifs.

8. Le choix de l’entreprise de construction

Le choix de l’entreprise de construction constitue une décision cruciale pour la réussite de votre projet. L’Andorre dispose d’un tissu d’entreprises de construction locales, depuis les grands groupes comme Grup Heracles, Nova Constructora ou Quaex Construccions, jusqu’aux artisans spécialisés.

Plusieurs critères doivent guider votre choix :

• l’expérience et les références de l’entreprise dans des projets similaires au vôtre,
• les certifications et qualifications professionnelles détenues,
• la solidité financière de l’entreprise garantissant sa capacité à mener le projet à terme,
• la qualité du devis détaillé et la transparence des prix,
• ainsi que les assurances professionnelles couvrant la responsabilité civile et
• la garantie décennale. 

En Andorre, bien que la garantie décennale ne soit pas organisée exactement comme en France, les constructeurs professionnels doivent souscrire une assurance construction tous risques couvrant les dommages matériels ou les pertes imprévisibles pouvant survenir lors des travaux. L’ASSAP (Agrupació Andorrana de Societats d’Assegurances i de Reassegurances) propose notamment une assurance tous risques construction couvrant à la fois les travaux en cours et les équipements utilisés. 

La garantie de parfait achèvement couvre généralement les défauts de conformité pendant la première année suivant la réception, tandis que des garanties plus longues protègent contre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage. 

Il est recommandé d’obtenir au moins trois devis détaillés de différentes entreprises pour comparer les prestations et les prix. Les devis doivent préciser clairement le descriptif détaillé des travaux inclus, le calendrier prévisionnel d’exécution, les conditions de paiement échelonnées selon l’avancement des travaux, les assurances souscrites par l’entreprise, ainsi que les clauses de révision de prix et les pénalités de retard. 

L’architecte joue souvent un rôle de conseil dans cette sélection, et peut coordonner les différents corps de métier si vous optez pour plusieurs entreprises spécialisées plutôt qu’un constructeur généraliste.

9. Les coûts réels de construction en Andorre

Budget pour une maison

Le budget total pour faire construire une maison en Andorre se compose de plusieurs postes de dépenses qu’il est essentiel de bien anticiper pour éviter les mauvaises surprises. Le coût du terrain varie énormément selon l’emplacement, de 100 euros à plus de 500 euros le mètre carré dans les zones les plus prisées. 

Pour un terrain de 800 m2 dans une zone moyennement cotée, comptez entre 160 000 et 320 000 euros. Les frais d’acquisition du terrain (notaire et ITP) représentent environ 5 à 6% du prix d’achat, soit 8 000 à 20 000 euros dans notre exemple. Le coût de construction proprement dit constitue le poste principal. 

Prix moyen de construction d’une maison

En moyenne, le prix de construction d’une maison se situe autour de 3 500 euros par mètre carré selon les données de 2024-2025, mais ce chiffre peut varier significativement selon le niveau de finition et les équipements choisis.

• Pour une construction standard de qualité correcte, comptez entre 2 800 et 3 200 euros le mètre carré. 
• Pour une construction haut de gamme avec des finitions de qualité supérieure et des équipements premium, les prix peuvent atteindre 4 000 à 5 000 euros le mètre carré.
• Pour une construction écologique certifiée BREEAM avec des technologies avancées d’énergie renouvelable, prévoyez 4 500 à 6 000 euros le mètre carré. 

Prix pour une maison de 200 m2

Ainsi, pour une maison de 200 m2 habitables avec un niveau de finition bon mais sans luxe excessif, le coût de construction se situera entre 560 000 et 640 000 euros.

• Les honoraires d’architecte, calculés entre 8% et 12% du coût de construction, représentent 45 000 à 77 000 euros pour notre exemple. 
• Les études techniques complémentaires (étude géotechnique du sol, étude thermique, étude structure) coûtent entre 5 000 et 15 000 euros selon la complexité du projet.
• Les frais de raccordement aux réseaux (eau, électricité, assainissement, téléphone, internet) varient selon la distance aux infrastructures existantes mais se situent généralement entre 10 000 et 30 000 euros. 
• Les équipements extérieurs (terrasses, clôtures, portail, aménagements paysagers, allée d’accès) peuvent représenter 30 000 à 80 000 euros selon l’ampleur souhaitée. Les imprévus, qu’il est sage de budgéter à hauteur de 5 à 10% du coût total de construction, soit 28 000 à 64 000 euros dans notre exemple, couvriront les adaptations nécessaires en cours de chantier et les éventuels surcoûts. 

Au total, pour une maison de 200 m2 sur un terrain de 800 m2 dans une zone moyennement cotée avec un niveau de finition correct, le budget global se situe approximativement entre 850 000 et 1 250 000 euros tout compris. 

Variations de prix

Ce montant peut être considérablement réduit si vous possédez déjà le terrain, ou significativement augmenté pour des projets plus ambitieux dans des emplacements premium avec des finitions luxueuses.

10. Les délais de construction

La question des délais constitue une préoccupation majeure pour tout projet de construction. En Andorre, le processus complet depuis l’acquisition du terrain jusqu’à l’achèvement de la maison prend en moyenne entre 24 et 30 mois, décomposés comme suit. L’acquisition du terrain et l’obtention de l’autorisation d’investissement étranger nécessitent entre 2 et 4 mois. 

La conception architecturale et l’élaboration du dossier de permis de construire prennent généralement 3 à 5 mois :

• L’instruction de la demande de permis de construire par le comú dure entre 2 et 4 mois.
• Les appels d’offres auprès des entreprises de construction et la sélection du constructeur requièrent 1 à 2 mois. 
• La phase de construction proprement dite s’étale sur 12 à 18 mois pour une maison individuelle de taille moyenne.
• Les finitions et les aménagements extérieurs ajoutent 2 à 3 mois supplémentaires. 
• Enfin, la réception des travaux et les ultimes ajustements prennent environ 1 mois.

Ces délais peuvent être allongés par plusieurs facteurs :

• la complexité architecturale du projet nécessitant des études techniques approfondies,
• les conditions météorologiques hivernales pouvant ralentir ou interrompre les travaux en montagne,
• les modifications demandées en cours de réalisation entraînant des ajustements de planning,
• les retards de livraison de matériaux spécifiques ou d’équipements particuliers,
• ainsi que les éventuelles découvertes géotechniques imposant des adaptations de fondations. 

À l’inverse, certains éléments peuvent accélérer le processus :

• un terrain déjà viabilisé avec tous les raccordements disponibles,
• un projet architectural relativement simple et conforme aux normes sans besoin d’adaptations,
• le choix d’un constructeur expérimenté et bien organisé,
• ainsi qu’une disponibilité immédiate du client pour les validations et décisions nécessaires. 

Il est donc prudent de prévoir une marge de sécurité de 3 à 6 mois supplémentaires. Et cela, par rapport au planning initial pour faire face aux imprévus inévitables de tout chantier de construction.

Les frais de raccordement dépendent de la distance au réseau existant mais se situent généralement entre 3 000 et 10 000 euros. Le raccordement électrique est assuré par les concessionnaires locaux en collaboration avec EDF dans le cadre de l’accord de collaboration pour la transition énergétique de la Principauté renouvelé en 2023. Les coûts varient selon la puissance souscrite et la distance, de 4 000 à 15 000 euros pour une installation standard. 

Le raccordement au réseau d’assainissement collectif, lorsqu’il est disponible, coûte entre 3 000 et 8 000 euros. Dans certaines zones rurales où le réseau collectif n’existe pas, l’installation d’un système d’assainissement autonome (fosse septique, micro-station d’épuration) peut coûter entre 8 000 et 15 000 euros. Le raccordement téléphonique et internet est désormais généralement inclus dans les infrastructures de base. Les frais de raccordement sont modestes : de 500 à 2 000 euros. 

Il est impératif de se renseigner auprès du comú sur la disponibilité et les conditions de raccordement avant même l’achat du terrain. Car un terrain isolé nécessitant des extensions importantes de réseaux peut voir ses coûts de raccordement exploser, atteignant parfois 50 000 à 100 000 euros dans les cas extrêmes.

12. Les subventions et aides financières disponibles

Pour encourager la construction écologique et la transition énergétique, le gouvernement andorran et les communes proposent diverses subventions et aides financières dont vous pouvez bénéficier. Les subventions directes pour l’installation de systèmes d’énergie renouvelable peuvent couvrir jusqu’à 40% du coût d’installation des panneaux solaires photovoltaïques, avec un plafond de 20 000 euros. 

Pour les systèmes de chauffage géothermique intégrés dans les constructions neuves, des aides spécifiques existent également. Les incitations fiscales prévoient des allégements ou crédits d’impôt pour les investissements verts, variables selon le montant investi et la performance énergétique atteinte. 

Les prêts à taux réduit proposés par certaines institutions bancaires partenaires offrent un financement bonifié pour les projets immobiliers durables, avec un budget dédié de plusieurs millions d’euros. 

Des réductions sur les taxes urbanistiques liées au dépôt du permis écologique peuvent également être obtenues auprès de certains communes. L’amélioration globale de l’efficacité énergétique permettant d’atteindre une notation A ou B peut bénéficier d’aides pouvant aller jusqu’à 125 000 euros avec un taux de prise en charge pouvant atteindre 30%.

Pour bénéficier de ces aides, votre projet doit répondre à certains critères d’éligibilité :

• être situé sur le territoire andorran et respecter les standards techniques nationaux,
• viser une amélioration substantielle du classement énergétique du bâtiment,
• être réalisé par des professionnels agréés,
• et intégrer des systèmes d’énergie renouvelable certifiés. 

Les démarches administratives pour accéder à ces aides peuvent être complexes, nécessitant la constitution de dossiers détaillés et un suivi rigoureux. Il est recommandé de se faire accompagner par votre architecte ou un conseiller spécialisé pour maximiser vos chances d’obtention et le montant des subventions.

13. Les assurances obligatoires et recommandées

Tout projet de construction nécessite la souscription de plusieurs types d’assurances pour protéger toutes les parties impliquées. L’assurance tous risques chantier couvre les dommages matériels pouvant survenir pendant la phase de construction (incendie, dégât des eaux, vol, vandalisme, catastrophes naturelles). 

Elle est généralement souscrite par le maître d’ouvrage (vous) et coûte entre 0,5% et 1% du montant des travaux. L’assurance responsabilité civile constructeur doit être souscrite par chaque entreprise intervenant sur le chantier pour couvrir les dommages qu’elle pourrait causer à des tiers. Vous devez vérifier que tous vos prestataires disposent bien de cette assurance avant le début des travaux. L’assurance dommages-ouvrage, bien que son équivalent en Andorre diffère du système français, protège le maître d’ouvrage contre les vices et malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. 

Le coût se situe généralement entre 2% et 4% du montant des travaux. L’assurance garantie décennale souscrite par les constructeurs couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage. En Andorre, cette protection est généralement intégrée dans les polices d’assurance construction globales proposées par des acteurs comme l’ASSAP. L’assurance habitation multirisque, une fois la construction achevée, vous protégera contre les risques courants (incendie, dégât des eaux, vol, responsabilité civile). 

Le budget total à prévoir pour l’ensemble de ces assurances durant la phase de construction représente environ 3% à 5% du coût total des travaux. Soit 17 000 à 32 000 euros pour notre exemple de maison à 640 000 euros de coût de construction.

14. Les erreurs fréquentes à éviter

De nombreux projets de construction rencontrent des difficultés qui auraient pu être évitées avec une meilleure préparation. 

Voici les erreurs les plus fréquentes à ne pas commettre : 

• Sous-estimer le budget global en ne prenant pas en compte tous les postes de dépenses (notamment les raccordements, les aménagements extérieurs et les imprévus) peut conduire à un arrêt du chantier faute de financement. 
• Négliger l’étude approfondie du terrain avant l’achat, notamment l’analyse géotechnique, peut révéler ensuite des problèmes de stabilité nécessitant des fondations spéciales très coûteuses.
• Choisir l’architecte ou le constructeur uniquement sur le critère du prix le plus bas sans vérifier les références et la qualité du travail conduit souvent à des déceptions et des surcoûts ultérieurs.

• Modifier constamment les plans en cours de construction entraîne des retards importants et des surcoûts substantiels qu’il est préférable d’éviter en finalisant bien le projet avant le début des travaux. 
• Ne pas prévoir de marge de sécurité sur le planning et le budget crée un stress inutile et peut conduire à des décisions précipitées et sous-optimales. 
• Négliger les aspects environnementaux et énergétiques pour économiser à court terme se traduit par des factures énergétiques élevées à long terme et une valorisation moindre du bien. 
• Ne pas se faire accompagner par des professionnels locaux connaissant les spécificités andorranes (urbanisme, climat, matériaux adaptés, réseaux de prestataires) complique inutilement le processus. 
• Sous-estimer l’importance de la communication régulière avec l’architecte et le constructeur durant tout le chantier peut laisser des problèmes se développer jusqu’à devenir critiques.

15. Après la construction : réception et garanties

Une fois les travaux achevés, plusieurs étapes formelles marquent la livraison de votre maison. La visite de pré-réception, quelques semaines avant la fin prévue des travaux, permet d’identifier les derniers ajustements à réaliser et d’établir une liste des réserves (points à corriger ou à compléter). 

La réception officielle des travaux constitue un moment juridique important où vous acceptez formellement la livraison de l’ouvrage. Cette réception peut être prononcée sans réserve si tout est conforme, ou avec réserves si certains points doivent encore être corrigés. Il est vivement recommandé de vous faire accompagner par votre architecte et éventuellement par un expert indépendant lors de cette visite. 

• Un procès-verbal de réception doit être signé par toutes les parties (maître d’ouvrage, architecte, constructeur) et constitue le point de départ des différentes garanties. 
• La garantie de parfait achèvement oblige l’entreprise à réparer tous les défauts de conformité signalés dans l’année suivant la réception. 
• La garantie de bon fonctionnement couvre pendant deux ans les équipements dissociables de la construction (chauffage, climatisation, volets roulants). 
• La garantie décennale, sur dix ans, protège contre les vices cachés compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. 
• Le certificat de fin de travaux doit être obtenu auprès du comú pour attester que la construction est conforme au permis de construire accordé. 
• Ce document est indispensable pour les branchements définitifs aux réseaux et pour toute formalité administrative ultérieure. L’obtention du certificat énergétique du bâtiment, attestant de sa performance énergétique réelle, est également nécessaire et doit normalement confirmer la classe 

A visée pour les constructions neuves respectant les normes 2025.

16. L’impact de la Loi Omnibus 2025 sur les projets de construction

La Loi Omnibus 2025 (Loi 5/2025 relative à la croissance durable et au droit au logement), entrée en vigueur le 18 avril 2025, a introduit des changements significatifs affectant les projets de construction en Andorre. 

• Cette législation vise à répondre à la crise du logement que connaît la Principauté en régulant l’investissement étranger et en encourageant l’offre de logements abordables. 
• Pour les projets de construction, plusieurs points méritent attention. La suspension temporaire de certaines autorisations d’investissement immobilier étranger peut compliquer l’accès au marché pour les nouveaux investisseurs non-résidents, bien que des exemptions existent pour les projets de résidence permanente ou contribuent à l’offre locative. 
• Les nouvelles contraintes sur le régime des logements vacants incitent les propriétaires à mettre rapidement leur bien en location ou en usage, ce qui peut influencer les décisions de construction vers des projets locatifs. 
• Le renforcement des exigences en matière de durabilité et d’efficacité énergétique s’aligne avec les objectifs environnementaux que nous avons détaillés précédemment. La digitalisation accélérée des procédures administratives liées à l’immobilier, lancée en 2025, vise à simplifier et accélérer les démarches, même si la mise en œuvre complète prendra encore quelques années. 

Cette évolution réglementaire renforce l’importance de se faire accompagner par des professionnels à jour des dernières dispositions légales et capables de naviguer dans ce cadre en mutation rapide.

17. Construire en Andorre versus acheter de l’existant

Désavantages de la construction neuve

Les inconvénients de la construction comprennent un délai de 2 à 3 ans avant de pouvoir emménager contre quelques mois pour un achat, la gestion d’un projet complexe nécessitant du temps et de l’énergie, le risque de dépassement de budget et de délais, l’immobilisation d’un capital important pendant toute la durée du projet, et l’incertitude sur le résultat final malgré les plans. 

Achat logement déjà existant

L’achat dans l’existant offre quant à lui une disponibilité immédiate ou rapide, une visibilité totale sur le bien acquis, un processus plus simple et plus rapide, et souvent un emplacement en zone centrale où les terrains constructibles sont rares. 

En revanche, les prix au mètre carré sont élevés (4 498 euros en moyenne au T2 2025, jusqu’à 6 000-9 000 euros en zone premium), des travaux de rénovation et de mise aux normes énergétiques sont souvent nécessaires, et la personnalisation est limitée aux travaux d’aménagement possibles. 

Critères de décision

La décision dépendra donc de votre profil : si vous disposez du temps, du budget, et que vous souhaitez un bien parfaitement adapté à vos besoins avec les meilleures performances énergétiques, la construction est une option attractive ; si vous privilégiez la rapidité, la simplicité et l’accès immédiat au logement, l’achat dans l’existant sera préférable malgré un prix supérieur.

18. Conseils pratiques pour réussir votre projet

Pour maximiser vos chances de réussite et éviter les écueils, voici quelques conseils pratiques tirés de l’expérience de nombreux constructeurs en Andorre : 

• Commencez par une phase de préparation approfondie en visitant plusieurs terrains, en rencontrant différents architectes et constructeurs, et en vous renseignant précisément auprès du comú sur les règles d’urbanisme applicables. 
• Définissez un budget réaliste incluant tous les postes de dépenses et prévoyez une marge de sécurité de 10 à 15% pour les imprévus. 
• Constituez votre équipe de professionnels avec soin en privilégiant l’expérience locale, les références vérifiables et la qualité de la communication. 
• Investissez du temps dans la conception architecturale pour aboutir à des plans qui répondent parfaitement à vos besoins avant de démarrer le chantier, car les modifications ultérieures coûtent cher. 

• Anticipez les aspects énergétiques et environnementaux dès la conception pour maximiser l’efficacité et l’éligibilité aux subventions. 
• Établissez un planning réaliste intégrant des marges pour les aléas et les procédures administratives. 
• Maintenez une communication régulière avec votre architecte et votre constructeur via des réunions de chantier planifiées (au minimum mensuelles). 
• Documentez tout par écrit (emails, comptes rendus, avenants) pour éviter les malentendus. Visitez régulièrement le chantier pour suivre l’avancement et identifier rapidement les éventuels problèmes. 
• Préparez soigneusement la réception des travaux avec votre architecte en vérifiant méthodiquement chaque élément. 

Enfin, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseil juridique pour les aspects contractuels, notamment si vous n’êtes pas familier avec le système andorran.

Conclusion : un projet ambitieux mais réalisable

Faire construire sa maison en Andorre représente un projet ambitieux qui combine les défis d’une construction classique avec les spécificités d’un petit pays de montagne doté d’un cadre réglementaire en pleine évolution. 

Le processus, s’étalant sur 24 à 30 mois en moyenne, nécessite une préparation minutieuse, un budget réaliste (généralement entre 850 000 et 1 250 000 euros tout compris pour une maison familiale de 200 m2), et l’accompagnement de professionnels expérimentés connaissant les particularités locales. 

Les nouvelles normes environnementales en vigueur depuis 2025, bien qu’elles représentent un surcoût initial de l’ordre de 10 à 15%, offrent des bénéfices substantiels à long terme :

• réduction des factures énergétiques pouvant atteindre 50%,
• meilleur confort de vie, valorisation supérieure du bien,
• et accès à des subventions pouvant couvrir jusqu’à 40% des équipements d’énergie renouvelable. 
• Le cadre fiscal andorran attractif (impôt sur le revenu plafonné à 10%, absence d’impôt sur la fortune et les successions, IGI à 4,5%) permet d’amortir plus rapidement l’investissement réalisé. La qualité de vie exceptionnelle qu’offre l’Andorre, conjuguée à la sécurité, la stabilité politique et économique, et un environnement naturel préservé. Cela fait de la construction d’une maison dans la Principauté un investissement patrimonial de long terme particulièrement pertinent. 

Si vous envisagez ce type de projet, la première étape consiste à vous entourer de conseils qualifiés :

• un avocat ou consultant spécialisé dans l’immobilier andorran pour les aspects juridiques et administratifs,
• un architecte inscrit au COAA familier des normes locales,
• et idéalement un gestionnaire de patrimoine connaissant bien l’Andorre pour optimiser les aspects fiscaux et financiers de votre investissement.

Pour aller plus loin

Si vous souhaitez approfondir votre réflexion sur l’installation et l’investissement en Andorre, plusieurs ressources peuvent vous être utiles.

• Le site officiel du gouvernement andorran (www.govern.ad) publie régulièrement les nouvelles réglementations et les guides pratiques.
• Les communes de chaque paroisse disposent de services d’urbanisme qui peuvent vous renseigner sur les spécificités locales. Le Collège Officiel des Architectes d’Andorre peut vous aider à identifier un architecte qualifié.

Pour un accompagnement global dans votre projet d’installation en Andorre, depuis la recherche du terrain jusqu’à l’obtention de votre résidence, des cabinets spécialisés comme Setup Andorra proposent des services complets incluant l’assistance juridique, la création de société, l’ouverture de compte bancaire, et le suivi de votre projet immobilier.