Les ressortissants français et espagnols devraient bénéficier d’une exonération de la taxe sur l’investissement immobilier. Cette disposition, issue des conventions fiscales internationales, distingue ces deux pays des autres investisseurs étrangers. Focus sur une opportunité fiscale méconnue mais stratégique.
Une taxe pour réguler les investissements étrangers… sauf pour deux pays
Depuis février 2024, les non-résidents souhaitant acheter un bien immobilier en Andorre doivent s’acquitter d’un impôt progressif sur l’investissement :
- 3% pour un premier bien,
- 5% pour un deuxième bien,
- 10% à partir du troisième ou pour les projets spéculatifs.
- Cependant, cette mesure ne s’appliquerait pas aux citoyens espagnols et français.
- Objectif : réduire la spéculation immobilière et soutenir le marché local, tout en protégeant les investisseurs de pays voisins partenaires historiques.
Conventions fiscales et clause d’exonération
L’élément-clé de cette exception réside dans les conventions de non-double imposition signées entre l’Andorre, la France (2013) et l’Espagne (2015). Ces accords comportent une clause selon laquelle aucun impôt ne peut être appliqué à une opération d’investissement si elle est déjà soumise à fiscalité dans le pays d’origine.
Par conséquent, l’Andorre pourrait ne pas appliquer l’impôt sur l’investissement immobilier aux Français et Espagnols qui réalisent leurs achats en nom propre ou via une entité domiciliée dans l’un de ces deux pays.
Quel impact pour les acheteurs français et espagnols ?
Cette exonération représenterait une économie directe de plusieurs milliers d’euros pour chaque acquisition. Par exemple :
- Pour un bien à 500.000€, un Belge ou Luxembourgeois paierait 15.000 à 50.000€ de taxe selon le profil,
- Un investisseur français ou espagnol, lui, ne paierait que les frais classiques : droits d’enregistrement (4%) et notaire.
De quoi renforcer encore davantage l’attractivité d’Andorre pour les acheteurs transfrontaliers.
Des ajustements à venir pour éviter une distorsion du marché ?
Selon le ministre andorran des Finances, cette situation est connue et assumée. Il confirme que le gouvernement respecte les traités internationaux, mais qu’une réflexion est en cours pour ajuster certaines modalités :
« Il est possible que nous devions modifier certains articles de la loi dans le futur, mais tout dépendra de l’évolution du marché et du cadre juridique. »
En clair : pour l’instant, l’exonération constituerait un levier d’attractivité pour les Français et Espagnols désireux d’investir.
Pourquoi investir en Andorre aujourd’hui ?
Au-delà de cette exonération fiscale, Andorre offre de nombreux avantages :
- Fiscalité sur le revenu plafonnée à 10%,
- Aucune taxation sur la fortune ou les successions,
- Cadre naturel privilégié et stabilité politique,
- Proximité immédiate avec la France et l’Espagne.
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