Acheter un bien immobilier en Andorre sans être résident

L'Andorre, cette principauté nichée au cœur des Pyrénées, attire chaque année des milliers d'investisseurs internationaux séduits par sa fiscalité attractive, sa qualité de vie exceptionnelle et son environnement montagnard préservé. Mais une question revient systématiquement : peut-on acheter un bien immobilier en Andorre sans être résident ?

La réponse est oui, mais avec des conditions strictes, surtout depuis l'adoption de la Loi Omnibus en 2025. Cette législation a profondément transformé le paysage immobilier andorran en introduisant des restrictions significatives pour les investisseurs étrangers. Dans ce guide complet, nous décryptons les procédures, les coûts, les nouvelles réglementations et les pièges à éviter pour réussir votre investissement immobilier en Andorre en tant que non-résident.

L'achat immobilier en Andorre pour les non-résidents : le cadre légal

La libéralisation de 2012 : un tournant historique

Jusqu'en 2012, l'Andorre maintenait un modèle économique relativement fermé aux investisseurs étrangers. La loi de libéralisation de 2012 a marqué un changement radical en autorisant les capitaux étrangers à hauteur de 100% dans les entreprises et les projets immobiliers, supprimant ainsi la limitation antérieure fixée à 40% de participation.

Cette ouverture économique visait à :

• Diversifier le modèle économique andorran au-delà du commerce détaxé
• Attirer des investissements directs étrangers (IDE)
• Dynamiser le secteur immobilier et la construction
• Compenser la baisse d'activité liée aux réformes fiscales internationales

Les résultats ont dépassé toutes les attentes. Entre 2016 et 2023, près de 4 527 demandes d'investissements étrangers ont été enregistrées pour un montant total d'environ 1,131 milliard d'euros. En 2022 seulement, le gouvernement andorran a autorisé plus de 500 acquisitions immobilières par des non-résidents.

Les nouvelles restrictions de 2025 : la loi omnibus

Face à une flambée des prix immobiliers de plus de 30% entre 2018 et 2023, le gouvernement andorran a décidé d'intervenir pour protéger l'accès au logement des résidents locaux. La loi Omnibus, entrée en vigueur le 18 avril 2025, impose désormais des limitations quantitatives strictes aux investisseurs étrangers.

Restrictions pour les personnes physiques non-résidentes :

• Maximum 2 unités de logement (appartements, studios) OU 1 propriété unifamiliale (maison, chalet)
• Jusqu'à 3 places de parking et 3 débarras associés aux logements
• Maximum 6 places de parking si achetées indépendamment
• Les biens détenus avant le 18 avril 2025 ne sont pas comptabilisés dans ces limites

Qui est considéré comme "investisseur étranger" ?

• Personnes physiques non-résidentes (quelle que soit leur nationalité)
• Résidents n'ayant pas vécu en Andorre pendant au moins 3 des 10 dernières années
• Personnes morales étrangères
• Sociétés andorranes avec participation étrangère d'au moins 50%

Cette définition élargie montre la volonté du gouvernement de contrôler étroitement l'investissement immobilier étranger, tout en préservant certaines opportunités stratégiques.

L'autorisation d'investissement étranger : procédure obligatoire

Qu'est-ce que l'autorisation d'investissement étranger ?

L'autorisation d'investissement étranger dans l'immobilier est un document administratif obligatoire pour tout non-résident souhaitant acquérir un bien en Andorre. Cette autorisation doit être obtenue avant la signature de l'acte de vente devant notaire.

Sans cette autorisation, l'acte d'achat sera juridiquement invalide, exposant l'acheteur à des sanctions et à l'annulation de la transaction.

Procédure de demande : étapes et délais

La demande d'autorisation s'effectue auprès du Ministère de l'Économie et de l'Entreprise du gouvernement andorran. Voici les étapes détaillées :

1. Constitution du dossier

Vous devrez rassembler les documents suivants :

• Copie certifiée de votre passeport en cours de validité
• Extrait de casier judiciaire de votre pays d'origine (vierge ou avec antécédents mineurs)
• Justificatifs d'identité et de domicile fiscal
• Description détaillée du bien que vous souhaitez acquérir
• Lettre de motivation expliquant vos intentions d'investissement
• Justificatifs de capacité financière (relevés bancaires, attestations)

2. Dépôt de la demande

Le dossier complet peut être déposé :

• Directement auprès du Ministère à Andorre-la-Vieille
• Par l'intermédiaire d'un gestionnaire ou avocat andorran (fortement recommandé)
• En ligne via le portail e-Government (pour certaines démarches)

3. Délai de traitement

Le ministère dispose d'un délai maximum d'un mois pour se prononcer sur votre demande. Dans la pratique, les réponses arrivent souvent sous 2 à 3 semaines. Un point important : le silence administratif est favorable, c'est-à-dire que l'absence de réponse dans le délai légal vaut acceptation tacite.

4. Coût de l'autorisation

Les frais administratifs liés à l'autorisation d'investissement étranger s'élèvent généralement à quelques centaines d'euros (environ 300-500€), auxquels s'ajoutent les honoraires d'un gestionnaire ou avocat si vous faites appel à leurs services (comptez 800-1500€ supplémentaires).

Taux d'acceptation et motifs de refus

Historiquement, le taux d'acceptation des demandes d'autorisation d'investissement étranger était très élevé, dépassant les 95%. Toutefois, depuis l'entrée en vigueur de la Loi Omnibus, les autorités examinent plus attentivement :

• La cohérence du projet d'investissement
• Le respect des limitations quantitatives
• L'absence de tentative de contournement de la législation
• La situation judiciaire de l'investisseur

Les principaux motifs de refus incluent :

• Casier judiciaire présentant des antécédents graves
• Tentative d'acquisition dépassant les quotas autorisés
• Dossier incomplet ou frauduleux
• Projet d'investissement contraire aux intérêts andorrans

Pour maximiser vos chances d'obtention, nous vous recommandons vivement de vous faire accompagner par un expert local qui connaît parfaitement les exigences administratives et les attentes des autorités.

Le nouvel impôt sur l'investissement étranger immobilier (IEI)

Structure fiscale progressive depuis 2024

Depuis l'introduction de la Loi 3/2024, modifiée par la Loi Omnibus, tout investisseur étranger doit s'acquitter de l'Impôt sur l'Investissement Étranger Immobilier (IEI), un impôt progressif calculé sur la valeur réelle d'acquisition du bien.

Barème de l'IEI :

Exemple concret :

Si vous achetez un appartement de 400 000€ en tant que première acquisition :

• IEI = 400 000€ × 3% = 12 000€

Si vous achetez une deuxième propriété de 500 000€ :

• IEI = 500 000€ × 5% = 25 000€

Réduction fiscale de 90% pour la location abordable

La législation prévoit une incitation fiscale majeure pour encourager les investisseurs étrangers à contribuer au marché locatif abordable. Une réduction de 90% de l'IEI est accordée si vous vous engagez à :

• Louer le bien comme résidence principale et permanente du locataire
• Durée d'engagement minimale : 10 ans
• Prix de location abordable (défini par les autorités selon les barèmes locaux)

Exemple avec réduction :

Achat d'un appartement de 400 000€ destiné à la location abordable :

• IEI normal : 12 000€
• IEI avec réduction de 90% : 1 200€
• Économie : 10 800€

Attention à la clause de récupération (clawback) :

Si vous ne respectez pas l'engagement de location de 10 ans (vente anticipée, changement d'usage, location à prix du marché), vous devrez rembourser intégralement l'impôt dont vous aviez été exonéré, soit les 10.800€ dans notre exemple, avec potentiellement des pénalités et intérêts de retard.

Quand et comment payer l'IEI ?

L'IEI doit être réglé au moment de la signature de l'acte de vente devant notaire. Le paiement s'effectue généralement par virement bancaire depuis votre compte andorran vers le Trésor public (Tresoreria General).

Le notaire vérifie systématiquement que l'IEI a bien été acquitté avant de procéder à la formalisation de l'acte authentique. Ce mécanisme garantit le recouvrement de l'impôt et évite les contentieux ultérieurs.

Les étapes complètes de l'achat immobilier en Andorre

Étape 1 : Recherche et sélection du bien

Avant de vous lancer dans l'acquisition, définissez clairement votre stratégie d'investissement :

• Résidence secondaire pour vos vacances ou votre retraite
• Investissement locatif (classique ou abordable pour bénéficier de la réduction d'IEI)
• Pied-à-terre en vue d'une expatriation future
• Diversification patrimoniale dans un pays fiscalement attractif

La Principauté offre des opportunités variées selon les 7 paroisses :

• Andorre-la-Vieille : capitale dynamique, commerces, services, vie urbaine

• Escaldes-Engordany : thermalisme, hôtels, centre commercial

• Canillo et Encamp : proximité des stations de ski (Grandvalira)

• La Massana et Ordino : villages authentiques, ambiance montagnarde, station de Vallnord

• Sant Julià de Lòria : proche de l'Espagne, plus abordable

Prix moyen au m² (données 2024-2025) :

• Andorre-la-Vieille : 3 200-4 500€/m²

• Escaldes-Engordany : 3 500-5 000€/m²

• Canillo (près des pistes) : 3 800-5 500€/m²

• Ordino/La Massana : 2 800-4 200€/m²

• Sant Julià de Lòria : 2 400-3 500€/m²

Pour optimiser votre recherche, faites appel à des agences immobilières locales spécialisées qui connaissent parfaitement le marché et les opportunités. L'accompagnement professionnel est crucial pour éviter les erreurs coûteuses.

Étape 2 : Ouverture d'un compte bancaire andorran

Obligation légale : Tout acheteur étranger doit disposer d'un compte bancaire dans une banque andorrane. Les paiements liés à l'acquisition (acompte, solde, frais, impôts) doivent transiter par ce compte pour assurer la traçabilité des fonds.

Procédure d'ouverture :

• Prise de rendez-vous avec la banque choisie (Andbank, MoraBanc, CrediAndorrà, etc.)
• Présentation des documents d'identité et justificatifs
• Entretien Know Your Customer (KYC) sur l'origine des fonds • Dépôt initial variable selon les banques (généralement 1 000-5 000€) • Délai d'ouverture : 1 à 3 semaines

Les banques andorranes sont reconnues pour leur solidité financière, leur discrétion et leur expertise en gestion patrimoniale. Elles proposent également des produits d'investissement adaptés aux non-résidents.

Étape 3 : Demande d'autorisation d'investissement étranger

Comme détaillé précédemment, cette étape est indispensable et doit être effectuée avant toute transaction. Le délai de traitement (2-4 semaines) doit être intégré dans votre planning d'acquisition.

Étape 4 : Signature du contrat de réservation

Une fois le bien sélectionné et l'autorisation obtenue, vous procédez à la réservation du bien en signant un contrat d'arrhes (contracte d'arres) avec le vendeur.

Caractéristiques du contrat de réservation :

• Versement d'un acompte de 10% du prix total (standard en Andorre)
• Engagement réciproque : blocage du bien pour l'acheteur, garantie de vente pour le vendeur
• Délai avant signature définitive : généralement 1 à 3 mois
• Conditions suspensives possibles (obtention du financement, vérifications techniques)

Pénalités en cas de rétractation :

Si l'acheteur se rétracte sans motif valable : perte de l'acompte de 10%

Si le vendeur se rétracte : restitution du double de l'acompte à l'acheteur

Ce mécanisme protège les deux parties et garantit le sérieux de l'engagement. Assurez-vous de bien comprendre toutes les clauses avant de signer.

Étape 5 : Vérifications juridiques et techniques

Avant la signature définitive, votre avocat ou gestionnaire doit effectuer plusieurs vérifications essentielles (due diligence) :

Vérifications juridiques :

• Consultation du Registre de la Propriété (Registre de la Propietat) pour confirmer que le vendeur est bien propriétaire
• Absence d'hypothèques, saisies ou servitudes non déclarées
• Conformité urbanistique et absence de litiges en cours
• Vérification des charges de copropriété éventuellement impayées

Vérifications techniques :

• Certificat d'habitabilité (cèdula d'habitabilitat) : document obligatoire attestant que le bien est conforme aux normes d'habitabilité

• État général du bien (diagnostic technique si nécessaire) • Conformité des installations (électricité, gaz, eau, chauffage)

• Pour les biens anciens : vérification de l'absence d'amiante ou autres substances dangereuses

Étape 6 : Signature de l'acte de vente devant notaire

L'acte authentique de vente (escriptura pública de compravenda) est signé devant un notaire andorran en présence de l'acheteur et du vendeur (ou leurs représentants mandatés).

Déroulement de la signature :

• Lecture intégrale de l'acte par le notaire (en catalan, avec traduction si nécessaire)
• Vérification des identités et des pouvoirs de représentation
• Confirmation du paiement du solde et des impôts (ITP, IEI)
• Signature de l'acte par toutes les parties
• Remise des clés à l'acheteur

Documents nécessaires le jour de la signature :

• Pièces d'identité originales
• Autorisation d'investissement étranger originale
• Justificatifs de paiement de l'IEI et de l'ITP
• Procuration notariée si vous ne pouvez pas être présent personnellement

Le notaire conserve l'original de l'acte et vous remet des copies authentiques opposables aux tiers.

Étape 7 : Enregistrement au registre de la propriété

Dans un délai de 30 jours suivant la signature, l'acte de vente doit être enregistré au Registre de la Propriété (Registre de la Propietat). Cette formalité, généralement effectuée par le notaire, rend la vente opposable aux tiers et vous protège contre toute contestation ultérieure.

Les droits d'enregistrement s'élèvent à environ 0,1% de la valeur du bien et sont à la charge de l'acheteur.

Les coûts totaux d'une acquisition immobilière

Tableau récapitulatif des frais

Au-delà du prix d'achat du bien, plusieurs frais et taxes doivent être anticipés dans votre budget global :

Exemple concret : achat d'un appartement de 400 000€

Prix d'achat : 400 000€

Frais à prévoir :

• Acompte de réservation : 40 000€ (déduit du prix final)
• IEI (1ère acquisition) : 12 000€ (ou 1 200€ avec réduction 90%)
• ITP : 16 000€ (4% × 400 000€)
• Frais de notaire : 800€
• Droits d'enregistrement : 400€
• Honoraires gestionnaire : 2 000€
• Autorisation investissement : 400€

Coût total estimé (hors prix d'achat) : 31 600€ (ou 20 800€ avec réduction IEI)

Budget global nécessaire : 431 600€ (ou 420 800€ avec réduction)

Soit un surcoût de 7,9% par rapport au prix affiché (ou 5,2% avec réduction IEI), ce qui reste nettement inférieur aux 10-12% habituels en France ou aux 12-15% en Espagne.

Exemptions et cas particuliers

Acquisitions par succession ou donation

Les transmissions à cause de décès (successions) ou les donations entre membres de la famille ne sont pas soumises à l'autorisation d'investissement étranger, même si le bénéficiaire est un non-résident.

Toutefois, ces transmissions restent soumises à l'ITP (4%) et aux éventuels droits de succession andorrans (qui sont toutefois très faibles, voire nuls pour les héritiers directs).

Acquisitions pour usage commercial ou professionnel

Si vous achetez un bien en Andorre dans le but d'y exercer une activité commerciale ou professionnelle (bureau, local commercial, entrepôt), les restrictions quantitatives de la Loi Omnibus ne s'appliquent pas.

Vous pouvez donc acquérir plusieurs biens à usage professionnel sans être limité aux 2 unités de logement ou 1 maison unifamiliale. L'IEI reste toutefois applicable selon le barème progressif.

Sociétés andorranes à participation mixte

Les sociétés andorranes dont la participation étrangère est inférieure à 50% ne sont pas considérées comme investisseurs étrangers au sens de la Loi Omnibus. Elles peuvent donc acheter de l'immobilier sans les restrictions quantitatives, bien qu'elles restent potentiellement soumises à l'IEI selon l'interprétation de la Loi 3/2024.

Ce mécanisme peut être utilisé dans le cadre d'une stratégie patrimoniale en s'associant avec des partenaires andorrans, mais nécessite un accompagnement juridique rigoureux pour éviter toute requalification fiscale.

Financement et crédit immobilier en Andorre

Peut-on obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident ?

Oui, les banques andorranes proposent des crédits immobiliers aux non-résidents, mais les conditions sont plus strictes que pour les résidents :

Conditions générales :

• Apport personnel minimal : 40-50% du prix d'achat (vs 20-30% pour les résidents)
• Taux d'intérêt : généralement 2,5-4% (variables ou fixes)
• Durée maximale : 20-25 ans
• Âge limite à la fin du prêt : 70-75 ans

Documents à fournir :

• Justificatifs d'identité et de résidence fiscale

• Avis d'imposition des 3 dernières années

• Bulletins de salaire ou bilans comptables (indépendants)

• Justificatifs de patrimoine existant

• Attestation de l'absence d'endettement excessif

Taux d'endettement maximum : Les banques appliquent généralement un ratio de 33-35% entre vos mensualités de crédit et vos revenus nets.

Comparaison avec un financement dans votre pays

Certains acheteurs préfèrent obtenir un prêt dans leur pays d'origine (France, Espagne, Belgique) où ils bénéficient parfois de meilleures conditions (taux plus bas, apport réduit, connaissance du dossier par leur banque habituelle).

Avantages :

• Taux potentiellement plus bas

• Relation de confiance avec votre banquier

• Procédure en langue maternelle

Inconvénients :

• Risque de change si le prêt n'est pas en euros

• Complexité administrative (garanties internationales)

• Réticence de certaines banques à financer l'étranger

Pour optimiser votre stratégie fiscale, consultez un conseiller spécialisé qui pourra analyser votre situation globale.

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Perspectives et stratégies d'investissement en 2025-2026

Le marché immobilier andorran après la Loi Omnibus

Les réformes de 2025 ont créé un nouveau paradigme sur le marché immobilier andorran. Si les restrictions inquiètent certains investisseurs, elles créent également de nouvelles opportunités pour ceux qui savent s'adapter.

Tendances observées :

• Ralentissement des acquisitions spéculatives : les investisseurs achetant 3, 4 ou 5 appartements pour la revente rapide sont découragés
• Report vers le locatif abordable : la réduction de 90% de l'IEI rend ce segment très attractif pour les investisseurs patients
• Stabilisation des prix : après des années de hausse, les prix se stabilisent ou connaissent même une légère correction
• Opportunités sur le marché secondaire : les biens détenus par des propriétaires contraints de vendre peuvent se négocier à des prix plus favorables

Stratégies recommandées pour les non-résidents

1. Investissement locatif abordable (recommandé)

• Achetez 1 ou 2 biens destinés à la location longue durée
• Bénéficiez de la réduction fiscale de 90% sur l'IEI
• Générez des revenus locatifs stables sur 10 ans
• À l'issue des 10 ans, liberté de vendre ou continuer la location

2. Résidence secondaire premium

• Achetez une propriété haut de gamme pour votre usage personnel
• Profitez de la qualité de vie andorrane lors de vos séjours
• Conservation patrimoniale dans un pays stable
• Éventuelle plus-value à long terme

3. Préparation d'une expatriation future

• Achetez dès maintenant votre future résidence principale
• Louez-la temporairement en attendant votre installation
• Anticipez votre projet de résidence active ou passive
• Familiarisez-vous progressivement avec le pays

4. Diversification patrimoniale internationale

• Intégrez l'immobilier andorran dans un portefeuille diversifié
• Bénéficiez de la solidité de l'économie andorrane
• Protection contre l'instabilité de votre pays d'origine
• Optimisation fiscale globale (selon votre situation)

Les pièges à éviter absolument

• Acheter sans autorisation préalable : risque d'annulation de la vente
• Sous-estimer le budget total : ne pas prévoir les 7-8% de frais annexes
• Négliger les vérifications juridiques : risque de découvrir des vices cachés ou litiges ? Choisir uniquement sur photos : toujours visiter physiquement le bien
• Se passer d'accompagnement local : la connaissance du marché est cruciale
• Ignorer les évolutions réglementaires : la législation continue d'évoluer

Andorre au-delà de l'Immobilier : un art de vivre

Les atouts qui séduisent les investisseurs

Au-delà des aspects financiers et fiscaux, l'Andorre offre un cadre de vie exceptionnel qui justifie pleinement l'investissement :

Sécurité remarquable

• Taux de criminalité quasi nul (l'un des plus bas au monde)
• Environnement paisible et respectueux
• Confiance et tranquillité au quotidien

Qualité de vie supérieure

• 300 jours d'ensoleillement par an
• Air pur et environnement naturel préservé
• Activités outdoor toute l'année (ski, randonnée, VTT, escalade)
• Infrastructures modernes et connectivité excellente

Services de qualité

• Système de santé performant (CASS)
• Éducation trilingue (andorran, français, espagnol)
• Commerces et services variés
• Proximité de Barcelone (3h) et Toulouse (3h)

Fiscalité toujours attractive

Malgré les nouvelles taxes immobilières, Andorre conserve une fiscalité globale très compétitive :

• Impôt sur le revenu (IRPF) : maximum 10%
• Impôt sur les sociétés (IS) : maximum 10%
• TVA (IGI) : 4,5%
• Absence d'impôt sur la fortune (ISF)
• Absence de droits de succession directs

Concrétisez votre projet immobilier avec Setup Andorra

L'achat d'un bien immobilier en Andorre sans être résident est totalement possible, mais requiert une expertise pointue pour naviguer dans le cadre réglementaire complexifié par la Loi Omnibus 2025. Entre l'autorisation d'investissement étranger, les nouvelles restrictions quantitatives, l'IEI progressif, les vérifications juridiques et les spécificités bancaires, chaque étape nécessite rigueur et accompagnement professionnel.

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Conclusion

Acheter un bien immobilier en Andorre sans être résident demeure une opportunité attractive malgré le durcissement réglementaire de 2025. La principauté conserve des atouts indéniables : fiscalité compétitive, qualité de vie exceptionnelle, stabilité politique et économique, et rendement locatif intéressant.

Les nouvelles restrictions visent avant tout à rééquilibrer le marché et à protéger les résidents locaux, tout en maintenant l'attractivité pour les investisseurs sérieux et responsables. En adoptant la bonne stratégie et en vous faisant accompagner par des professionnels expérimentés, votre projet immobilier andorran peut se concrétiser dans d'excellentes conditions.

L'avenir du marché immobilier andorran s'annonce plus mature et équilibré, offrant des perspectives intéressantes pour les investisseurs avisés qui sauront s'adapter au nouveau cadre législatif et privilégier une approche long terme.